Законопроект о прямых договорах долго обсуждался в различных инстанциях страны. Минэнерго доказывал его плюсы, Минэкономразвития указывал на минусы. В итоге в конце прошлого года все-таки появилось постановление, которое меняет правила оказания коммунальных услуг. В том числе в части прямых договоров между РСО и собственниками жилья
Федеральный портал «ЖКХ-Контроль» (http://communal-control.ru/) и редакция журнала «Эксперт Сибири» выяснили минусы и плюсы новой системы оплаты. И поинтересовались мнением руководителей предприятий, которых это коснулось и еще затронет.
Больше мотивации!
Главным аргументом экономистов правительства было возможное повышение затрат ресурсоснабжающих организаций и, как следствие, увеличение цены коммунальных ресурсов. Директор Департамента оценки регулирующего воздействия Минэкономразвития России Вадим Живулин отмечал, что новшество затронет более четырнадцати тысяч управляющих организаций, свыше 37 тысяч поставщиков, а главное — миллионы граждан, проживающих в многоквартирных домах.
«Перераспределение функций и составов финансовых потоков не должно сказаться на цене коммунальных ресурсов и качестве их поставки», — подчеркивал он.
А заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис, комментируя некоторую пробуксовку принятия нового закона, отметил, что исключение посредников при расчетах потребителей и ресурсоснабжающих организаций — важнейшее решение, которое непосредственно скажется на повышении платежной дисциплины.
— Порядка 40 процентов долгов в сфере ЖКХ сегодня составляет задолженность управляющих компаний перед поставщиками коммунальных ресурсов. То есть граждане платят, а до ресурсников средства не доходят, — пояснил он.
В Минэнерго считают, что на счета управляющих компаний должны поступать деньги за ремонт и содержание. А коммунальные платежи нужно переводить напрямую: за воду — водоканалу, за тепло — теплофикации.
— Прямые расчеты с поставщиками позволят вывести из оборота управляющих компаний значительный объем не принадлежащих им средств. Как следствие, с рынка уйдут УК, заинтересованные не в управлении недвижимостью, а в обороте денежных средств, — заверил Андрей Чибис. — Когда ресурсоснабжающие организации начнут своевременно получать весь объем платежей, они смогут и больше средств направлять на модернизацию сетей, что скажется на росте качества предоставляемых ими услуг.
Директор ООО «Иркутскэнергосбыт» Алексей Хвостов тоже уверен, что введение прямых договоров и расчетов — один из самых удачных вариантов укрепления платежной дисциплины.
— С начала 2020 года система прямых расчетов действует практически на всей территории Иркутской области, кроме Саянска, Зимы, Шелехова, Иркутска, — рассказал Алексей Юрьевич. — Созданные управляющими компаниями в Саянске и Шелехове расчетно-кассовые центры достаточно эффективны, и там у нас почти нет проблем с долгами. В Иркутске исторически управляющие компании не очень охотно шли на заключение с нами агентских договоров. Но в последнее время ситуация меняется. Всего в областном центре примерно 250 тысяч потребителей. Если на начало 2020 года прямые расчеты велись по 40 тысячам лицевых счетов, то к концу текущего года их число выросло до 84 тысяч. В следующем году планируется перевести на прямые договоры еще 110 тысяч иркутян.
Директор компании отмечает, что договор теплоснабжения с физлицами является публичным, и даже его отсутствие в письменной форме не освобождает «Иркутскэнергосбыт» от ответственности перед жителями. С 1 декабря 2020 года около пяти тысяч договоров уже в силе.
— В письменной форме они подписываются для закрепления позиций и для того, чтобы люди чувствовали себя увереннее, — пояснил Алексей Хвостов. И отметил, что население — гораздо более дисциплинированный плательщик, чем юридические лица.
Иркутская область, кстати, один из лидеров в России по платежной дисциплине физических лиц. Уровень собираемости за электроэнергию по итогам 2020 года почти достиг ста процентов. В 2020 году этот показатель был равен 98%.
— Среди юридических лиц основная проблемная категория — предприятия ЖКХ, — говорит Алексей Юрьевич. — Среди них крупная группа должников — это управляющие компании, которые не являются поставщиком ресурсов, а выполняют посреднические функции при сборе денег за чужой ресурс. Как правило, УК не нацелены на результат, у них нет мотивации для увеличения собираемости.
Дебиторская задолженность предприятий ЖКХ перед энергосбытовой компанией к концу 2020 году приближалась к трем миллиардам рублей. Из них более одного миллиарда задолжали управляющие компании.
Это наш метод
Представитель ООО «Сибирской генерирующей компании» Наталья Ефимова отмечает, что в целом предприятие поддерживает переход на прямые платежи с РСО.
— В течение последних лет доля потребителей, которые платят нам напрямую, значительно увеличилась, — отметила Наталья Александровна. — По разным городам ситуация разная, в Кемерово, например, большая часть потребителей на прямых расчетах. И наш опыт показывает, что это мера позволила значительно улучшить уровень сбора платежей за тепло и горячую воду. Там, где жители платят через посредников, мы периодически сталкиваемся с мошенническими схемами, когда долги не только растут, но и становятся невозможными для взыскания.
Это случается, например, после того, как управляющие компании объявляют себя банкротами. При этом нередко сразу же начиная деятельность от имени другого юридического лица.
— Механизм прямых расчетов уже оценили не только ресурсоснабжающие организации, но и власти городов, а также сами жители, — говорит Наталья Ефимова. — При таком варианте они уверены, что их деньги поступят по назначению и дом не окажется в числе должников. Наша компания регулярно проводит прямые линии с потребителями, и один из вопросов, который обязательно нам задают — как перейти на прямые платежи за тепло. Поэтому мы видим востребованность этой меры. Добросовестные УК тоже рады, ведь раньше все долги жителей висели на них, что лишь загоняло их в долговую яму, при прямых расчетах они освобождаются от этого бремени.
При этом, как пояснила представитель «Сибирской генерирующей компании», возможны разные схемы реализации расчетов с помощью прямых договоров. К примеру, путем расщепления платежей в банке, через расчетные центры. Где-то такая схема пойдет на пользу, а в других местах, где уже отлажена система прямых платежей, может быть не нужна. На ее наладку, настройку нужно время и ресурсы, а зачем их тратить там, где все работает и так?
У каждого метода свои особенности. Нужно учитывать, что в случае перехода на прямые договоры на РСО увеличивается нагрузка. Необходимо соответствующее программное обеспечение, база данных собственников. Вдобавок и с должниками придется работать РСО, а не УК.
— Хотя, для нас это скорее плюс, — отмечает Наталья. — В холдинге создана «Сибирская теплосбытовая компания», которая работает с потребителями. Практика показывает, что за счет активной и тщательной работы с должниками нам удается значительно улучшить платежную дисциплину. В управляющих компания этому часто уделяется недостаточное внимание, даже если они работают добросовестно.
Качество управления
Необходимо пояснить, что прямые платежи и прямые договоры — это разные понятия. В первом случае управляющая компания остается для собственников исполнителем услуги. Во втором РСО работает напрямую с жильцом. При такой системе управляющие компании полностью выйдут из платежной цепочки. «Барнаульская горэлектросеть» отмечает на своем сайте, что это — благо. Ведь в домах, где она проводит начисления сама, собираемость платежей достигает 96–98%. А управляющие компании почему-то собирают от 52 до 91 процента.
«Нет сомнений, что данный законопроект повлечет за собой тотальную чистку управляющих компаний, — утверждают в «Барнаульской горэлектросети». — Недобросовестные УК уйдут с рынка, поскольку их деятельность станет малоприбыльной. Зарплаты в 100 и более тысяч рублей будет весьма и весьма сложно оправдать тарифом «на текущее содержание жилья».
Не все РСО считают введение прямых договоров кардинальным решением проблемы долгов. Многих пугает грядущая организация абонентского обслуживания населения, оформление квитанций.
— Позиция Барнаульской горэлектросети сводится к тому, что единственным плательщиком за коммунальные ресурсы, причем в полном объеме, может являться только собственник, — говорит гендиректор предприятия Иван Василиади. — Никто, кроме самих собственников не должен нести бремя ответственности за обслуживание внутридомовых сетей дома и оплату, возникшую в качестве небаланса по приборам учета.
Заместитель генерального директора по сбыту, член правления ПАО ТГК?14 Юрий Дорфман уверен, что прямые расчеты — это самый оптимальный способ. Ведь управляющая компания или ТСЖ — это прослойка, которая ни за что не отвечает, а может только констатировать факт.
— Она собирает с потребителей, отдает нам, — уточнил Юрий Валентинович. — Поскольку мы поставляем этот ресурс, мы и должны собирать за него деньги. Наличием прослойки, отсутствия прямых расчетов мы провоцируем мошенников. Многим хочется зайти в этот бизнес, когда ты ни за что не отвечаешь, реорганизовав через шесть месяцев управляющую компанию и украв деньги за полгода
Поддерживают идею прямых расчетов и прямых договоров представители и многих других ресурсоснабжающих организаций, а также чиновники сферы ЖКХ. Иногда, правда, высказывается, опасение, что этот путь может привести к резкому сокращению количества управляющих компаний. Хотя, некоторые руководители УК сообщают, что будут рады сбросить с себя этот балласт и не закрывать бюджетные дыры, которые образуются из-за должников.
Отметим, что многие реформы, которые делают систему расчетов прозрачнее, почему-то сразу вызывают заявления о банкротстве и уничтожении системы управляющих компаний. На другой чаше весов мнение о том, что управление жильем — прибыльный бизнес, вне зависимости от объема оказываемых услуг. И когда с рынка уйдут недобросовестные и совсем бессовестные, а также просто непрофессиональные управленцы, на их место придут другие. И с ними, быть может, собственники заживут совсем иначе.
Между прочим, в этом году будет разработано еще одно новшество — внедрение стандартов качества управления многоквартирными домами. В перечне, в том числе, дистанционные каналы для общения с жильцами, время реагирования на обращение потребителя, внешний вид сотрудников.
О преимуществах и недостатках прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и жильцами многоквартирных домов
В январе в РФ вступил в силу закон, ужесточающий требования к управляющим компаниям (УК). Поправки в Жилищный кодекс изменили принципы лицензирования деятельности управляющих организаций. Во-первых, лицензия будет ограничена сроком в пять лет, по истечении которого компания должна будет подтвердить соответствие критериям. Во-вторых, теперь при выдаче лицензии органы жилнадзора обязаны проверить регистрируемое название на схожесть с действующими: если УК с подобным наименованием уже работает, в выдаче документа будет отказано. В-третьих, закон позволяет изымать дома у УК не в судебном порядке (так было до сих пор и требовало массы времени), а по решению жилищной инспекции. Компания может лишиться одного-двух домов, в отношении которых она допустила «грубые нарушения», или всего находящегося у нее в управлении жилого фонда.
К грубым относятся нарушения, повлекшие опасность для здоровья и жизни жильцов, а также умышленные действия, такие как отказ передавать техдокументацию при переходе дома в управление новой организации или уклонение от проверок. Еще важный нюанс — если в лицензии УК на протяжении шести месяцев нет ни одного дома в управлении, Госжилинспекция через суд может аннулировать такую лицензию. По данным разных источников, в России почти 10% всех управляющих компаний не имеют на балансе домов.
Как сообщили в Минстрое, с момента введения лицензирования (с мая 2020 года) лицензии отозваны у 437 управляющих компаний. С января 2020 года по 1 октября 2020 года органы госжилнадзора провели 542 тыс. проверок, по итогам которых выявлено более миллиона нарушений. По словам главы Минстроя Михаила Меня, очищение рынка от недобросовестных компаний — важнейшая задача министерства в рамках стратегии развития ЖКХ: «Самый эффективный инструмент — лицензионный контроль. В случае действительно серьезных проступков УК ответственность должна наступать без промедлений. Но одновременно необходимо поощрять добросовестные компании, мотивируя их к повышению эффективности деятельности». Под мотивацией понимается введенная законом возможность для УК сохранять за собой средства, сэкономленные ею при выполнении работ по содержанию жилья в рамках договора (так называемая «экономия подрядчика»). Изначально по договору УК продает услуги по согласованному размеру платы и отвечает за их качество. Она может получить экономию, если ее фактические расходы окажутся меньше тех, что были определены при установлении размера платы за содержание жилого помещения.
Это не все нововведения, затрагивающие сферу управления многоквартирными домами (МКД). В феврале рынок ЖКХ ждет еще одно ключевое решение — переход на прямые, без посредничества УК, договоры владельцев жилья с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
Но если названные нормы подлежат исполнению, то законопроект о прямых договорах принят 6 декабря прошлого года лишь в первом чтении и сейчас активно обсуждается региональной и городской властью, игроками коммунального рынка, законодателями и контрольными органами. Ожидается, что поправки в Жилкодекс будут приняты в феврале. Как они повлияют на сферу ЖКХ и помогут ли решить вечную проблему задолженности в отрасли?
Десять лет спустя
Инициатива о прямых договорах обсуждается не первый год. Причина — задолженность управляющих компаний, ЖСК и ТСЖ поставщикам тепла, электричества, газа. В Минстрое их долги ресурсникам оцениваются в 250 млрд рублей. «Это огромная цифра, учитывая уровень собираемости платежей за ЖКХ с населения в 95%, — оценивают ситуацию в профильном ведомстве. — Они должны понимать, что могут лишиться права сопровождать платеж».
Во второй половине прошлого года на проблему неплатежей обратили внимание президент и премьер. В октябре Дмитрий Медведев поручил правительству разобраться с этой проблемой: «Долги в сфере ЖКХ растут и остановить этот процесс не удается, люди платят за услуги, а дом из-за недобросовестности УК отключается от теплоснабжения. Они забывают, что оперируют деньгами граждан, это же не их деньги и не кредитные деньги, как правило. Это средства, которые они собирают. Почему, собственно, нельзя эти деньги напрямую перечислить РСО, чтобы никто не играл в эти игры». В декабре отрезать УК от денежного потока предложил Владимир Путин: «УК собирают деньги, но не всегда вовремя и полностью расплачиваются с поставщиками».
Закон благополучно прошел первое чтение: за документ проголосовали 388 депутатов (84,4% от всего состава) при одном воздержавшемся. По мнению зампреда комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Павла Качкаева, документ решает основную проблему — перехода с прямых расчетов на прямые договоры:
— Несколько раз за последние шесть-семь лет рассматривали варианты прямых договоров, но кроме внесения изменений в 155-ю статью, которая разрешает напрямую платить РСО за услуги, не исключая из этой цепочки УК, ничего у нас не вышло. Поэтому сложилась нехорошая судебная практика, когда договоры по так называемым прямым расчетам признаются судебными органами ничтожными и незаконными.
— Фактически сегодня полстраны уже рассчитывается напрямую, но эти люди пока по факту являются нарушителями, — считает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. — А скоро каждый собственник сможет это сделать легитимно, заключив с компанией-поставщиком ресурсов договор. Инициаторы законопроекта хотят легитимизировать хотя бы то, что в стране и так фактически существует.
Согласно пояснительной записке к законопроекту, сейчас УК, ТСЖ, ЖСК в отношениях с РСО выступают посредниками собственников помещений в МКД:
— Именно это позволяет РСО предъявлять к ним претензии по оплате за коммунальные услуги, а не к собственникам и пользователям помещений. И в свою очередь, собственники предъявляют претензии, связанные с качеством и объемом предоставления комуслуг, к лицам, осуществляющим деятельность по управлению МКД, независимо от причины предоставления некачественной услуги.
— Мне понадобилось десять лет, чтобы убедить все стороны, что необходимо принять такой законопроект, и это надо было делать несколько лет назад, — подчеркивает глава комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. — Тогда мы не были бы в такой долговой яме, о которой сейчас говорим. А для граждан это выгодно, потому что «за того парня» они платить не будут. Это помогает тем, кто уже по кривой схеме сам вышел на прямые договорные отношения при отсутствии этой нормы в ЖК. Сейчас что получается? Ресурсник всегда хочет получить свои 100% за услуги, которые предоставил, а может быть, и не предоставил или предоставил не в нужном объеме и ненадлежащего качества, тем не менее 100% отдай. При этом страдают управляющие организации (не все они жулики), ТСЖ, ЖСК, которые занимаются, строго говоря, несвойственной им деятельностью.
— УК приходится изыскивать дополнительные средства (как правило, из статьи расходов «содержание общего имущества в МКД») для покрытия не принадлежащих им долгов (т.е. долгов конечных потребителей — собственников и пользователей помещений), — сказано в пояснительной записке. — В результате долги перед РСО могут привести к банкротству этих организаций.
— Прямые расчеты между нами и ресурсоснабжающей организацией и сегодня возможны, в ЖК эта норма есть, но прямые расчеты — это не прямой договор, здесь большая разница, потому что ответственность ложится на того, кто управляет домом, кем бы он ни был, — объясняет Галина Хованская. — УК и РСО — это разные весовые категории. Где взять деньги? У управляющей организации какая-то минимальная прибыль есть, значит, она гасит этот долг перед ресурсником, чтобы не оставить дом без коммунальных услуг.
В итоге она нам не предоставляет качественные, в нужном объеме жилищные услуги. Какой у нее другой вариант? Банкротиться! Банкротства ТСЖ уже пошли, более 200 дел, когда банкротами объявлены ТСЖ. Я в это не верила, но это факт, к сожалению. Нам когда-то очень хорошо доказал специалист, который плотно занимается ресурсоснабжающими организациями, что 4 — 5% недосбора — дорога к банкротству управляющей организации, причем самой добросовестной. Почему-то все говорят сейчас при обсуждении возможности заключения прямого договора только о недобросовестных УК. Да, такой процент есть, да, они действительно иногда этими деньгами каким-то образом манипулируют, но в значительно большей степени как раз страдают добросовестные управляющие организации, тем более страдают ТСЖ и ЖСК, у которых просто нет этой прибыли.
Глава ассоциации ЖКХ «Развитие» Алексей Макрушин соглашается — «для УК прямые договоры будут удобны: финансовое положение таких организаций сейчас тяжелое, поэтому они хотят избавиться от бремени долгов, прямые договоры позволят переломить эту тенденцию», но предполагает, что решить проблему уже накопленных долгов они не смогут. Об отношении управляющих организаций к законопроекту читайте «О реальной коммуналке и воображаемом общепите» (с. 11).
Ноу-хау? Ничего подобного
В новой модели отношений договоры ресурсоснабжения будут заключаться РСО непосредственно с собственниками помещений по типовой форме, утверждаемой правительством РФ. Предлагается два варианта. Первый — собственник на общем собрании принимает решение о переходе на прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями.
— Вы спросите: это ноу-хау? Ничего подобного, — утверждает Галина Хованская. — Мы таким образом платим за электроэнергию, у нас отдельные договорные отношения, и при прочих равных условиях при этой схеме лучше собираемость! Долго пришлось убеждать тех, кто нам предоставляет услуги теплоснабжения, что это им скорее выгодно, чем невыгодно, но вот в итоге они поняли, что с банкрота-то ничего не возьмешь. Общее собрание может принять решение, но нужно, чтобы с этим решением согласились ресурсники. Имеет право ресурсоснабжающая организация, если она монополист, отказаться? Никогда! Вот юристы мне подтвердят, что это публичный договор, от которого нельзя отказаться.
Второй вариант — РСО могут отказаться от договора с управляющей компанией в одностороннем порядке. Причина — задолженность перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по его оплате. О заключении или расторжении договора между жильцами и РСО будет необходимо предупреждать орган госжилнадзора, с тем чтобы не появилось двойных квитанций.
25 января комитет ГД по ЖКХ рекомендовал включить в законопроект во втором чтении пункт о «трехмесячном сроке для перехода РСО на систему заключения прямых договоров с собственниками». Впрочем, законодатели подчеркивают, если собрание не приняло решение о переходе на прямые договоры с РСО, если всех устраивает УК и ее посредничество, то схема останется старой.
Потребитель vs РСО
Противники изменения сложившейся цепочки РСО — УК — жильцы убеждены, что новая схема повлечет за собой ворох проблем, от юридических до экономических: из связки выпадет управляющая организация, которая более или менее достойно представляла интересы собственников и съемщиков помещений в МКД, тарифы взлетят.
— Действительно, есть опасения: в регионах, которые уже перешли на прямые расчеты, довольно часто возникает история, когда платежи за потребленные ресурсы вырастают, — предупреждает Светлана Разворотнева. — Потому что ресурсник заинтересован в том, чтобы получить с потребителя по максимуму. И подозреваю, что и приписывают порой больше потребленного по факту. И если в УК есть, как правило, свои юристы, которые могли бы с подобными случаями разбираться квалифицированно, то собственникам, которые оплачивают напрямую, будет сложнее доказывать, что им выставили завышенную сумму. Это может стать серьезной проблемой для потребителя.
— При прямых договорах РСО с населением затрудняется реализация квалифицированного контроля за соблюдением прав и интересов потребителей, возможность снижения размера оплаты в случае ненадлежащего выполнения договорных обязательств по срокам, объемам и качеству поставки ресурсов, — подтверждают опасения эксперты Института экономики города. — Несомненно, отдельный гражданин является более слабой стороной при разрешении разногласий между ним и РСО. В случае нарушения прав потребителя ему тяжело вести дело с организацией, имеющей штатных экономистов, юристов и других специалистов, заинтересованных в том, чтобы не допустить нежелательных прецедентов ответственности своей (ресурсоснабжающей) организации.
У критиков прямых договоров есть и другие аргументы. Например, что РСО, согласно условиям договора, тепло до стены дома доставит, а что с ним будет дальше, внутри многоэтажки, ресурсников уже не касается. «А УК, отстраненная от посредничества, контролировать подачу тепла по внутридомовой инфраструктуре вряд ли захочет, — предполагают противники инициативы. — То есть отвечать, почему у абонента нет тепла или света, не будет никто. Еще одна проблема: РСО будут вынуждены создавать абонентские отделы, которые будут заниматься начислением платежей, доведением до потребителей платежных документов, перерасчетом за потребление коммунальных услуг и т.д. Оплачивать организационную надстройку будут жильцы, и тариф вырастет».
— Все прозрачно: на границе дома заканчивается ответственность РСО, внутри дома за коммуникации, их состояние отвечает, естественно, управляющая организация, это ее прямая обязанность. Так что не надо людей пугать, — итожит Галина Хованская. — Хотите жить по-старому — живите, а те, кто хочет все-таки перейти на прямые договорные отношения, получают шанс. Это добровольное согласие собственника, право выбора остается за ним.
Предполагается, что в феврале законопроект о прямых договорах будет рассмотрен во втором и третьем чтениях.
Нововведения в ЖК, касающиеся отношений собственников жилья и УК
1. Изменения, внесенные в Жилищный кодекс, закрепили право участвовать в общих собраниях дольщиков, принявших помещения в собственность по передаточному акту (или иному документу о передаче) от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Они смогут принимать решения в вопросах, отнесенных к компетенции общего собрания, как и другие собственники, — но только в течение одного года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
2. В законе установлена обязанность управляющей компании (или ТСЖ) вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а при поступлении обращения от инициатора проведения общего собрания — передавать ему этот реестр. При этом согласия всех собственников на передачу не требуется. Информация о праве собственности на помещение в многоквартирном доме является общедоступной, поэтому и сами собственники не вправе отказывать инициаторам общего собрания в ее предоставлении.
3. Введены штрафы в пользу потребителей за нарушения, допущенные УК при расчете платы за содержание жилья. Напомним, что штраф в пользу потребителя за нарушения в части предоставления коммунальных услуг был введен еще в середине 2020 года. Теперь, если нарушения повлекут увеличение суммы, выставленной к оплате, УК или ТСЖ будут вынуждены выплатить штраф в размере 50% от величины необоснованного превышения. Для этого потребитель должен будет обратиться в УК или ТСЖ с заявлением.
«За неплательщиков придется кому-то заплатить»: кому выгодны прямые договоры в ЖКХ
На прошлой неделе парламентарии одобрили законопроект о прямых договорах в ЖКХ. Эксперты считают, что прямые договора не решат полностью проблему долгов перед ресурсниками, но позволят не плодить новые.
Госдума приняла закон о прямых расчетах в ЖКХ. Теперь оплата за жилищные услуги может идти напрямую ресурсоснабжающим организациям (РСО), а управляющие компании (УК) при необходимости будут исключены из этой цепочки.
«Законопроект предлагает новый формат договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями — теперь договор может быть заключен между ними напрямую, а не через управляющую компанию. Практика показывает, что при прямых договорах уровень собираемости платежей достигает 98,5%», — считают в Минстрое РФ.
Перейти на прямые договора можно в двух случаях. Первый — когда управляющая компания больше двух месяцев задерживает собранные с граждан деньги за коммунальные услуги, не переводя их ресурсоснабжающей организации. Прямой договор будет заключаться автоматически, без необходимости подписывать какие-либо документы, при этом «единым окном » по всем вопросам потребителя остается УК.
Второй вариант – собственники могут сами принять решение о переходе на прямые договоры на общем собрании. У ресурсников будет не более трех месяцев, чтобы подготовить необходимые документы для перехода на прямые договора.
Основная причина перехода на прямые договора — это долги управляющих организаций перед РСО. Речь идет о случаях, когда УК собирают деньги с жильцов, но ресурсникам их не переводят. По оценкам Минстроя РФ, подобные долги составляют около 250 млрд. рублей. При этом, стоит отметить, что сами россияне платят за услуги ЖКХ достаточно исправно – собираемость платежей составляет более 88%. Законодатели считают, что прямые договора помогут решить эту проблему.
Сама проблема обсуждалась достаточно громко — говорил о ней и российский президент Владимир Путин. В конце прошлого года он призвал «отрезать» управляющие компании от «денежного потока», так как УК не всегда своевременно и в полном объеме расплачиваются, в том числе с ресурсными организациями.
«Управляющие компании сначала деньги собирают за все, а потом расплачиваются. Далеко не всегда они расплачиваются своевременно и в полном объеме. И за этим мало кто смотрит», — отметил президент.
Глава Минстроя РФ Михаил Мень в свою очередь говорил, что после перехода на прямые договоры с рынка могут уйти порядка 30% управляющих компаний. Речь идет о тех компаниях, которые, по его мнению, пришли делать бизнес не на управлении жильем, а на управлении деньгами граждан.
О том, что с рынка уйдут недобросовестные компании говорят и эксперты. По мнению первого заместителя председателя комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам, исполнительный директор «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой, переход на прямые расчеты может быть выгоден самим управляющим организациям, так как они не будут ответственными за долги собственников.
«На новую форму отношений хотят перейти многие управляющие организации, которые с большим удовольствием переложили бы с себя бремя «выбивания» долгов на ресурсоснабжающие организации», — соглашается исполнительный директор ассоциации «ЖКХ Развитие» Алексей Макрушин.
При заключении прямого договора долг по оплате коммунального ресурса будет числиться именно за гражданином, а не за управляющей организацией. Это, в частности, позволяет истребовать долги непосредственно с граждан, независимо от того, кто управляет самим домом, поясняет он.
По мнению экспертов, переход на прямые отношения в основном произойдет там, где есть долги. В случае если задолженности отсутствуют, скорее всего, все останется по-прежнему.
«Самим жителям, по большому счету, все-равно, какую схему отношений использовать. Ведь для них ничего не меняется – ни тарифы, ни нормативы. Более активно переход на прямые отношения будет происходить там, где уже накоплены большие долги, потому что если механизм оплаты коммунальных ресурсов работает нормально, без долгов – то зачем что-то менять?», — считает Алексей Макрушин.
Сами РСО понесут дополнительные затраты на содержание абонентских отделов и взаимодействие непосредственно с потребителями. Но как показывает опыт тех, кто уже использует прямые договоры – рост собираемости платежей позволяет окупить эти дополнительные расходы, отмечает эксперт.
Полностью проблему долгов прямые договора не решат, считают эксперты. Однако, такая форма отношений позволит не плодить новые – ведь при появлении задолженности более чем за два месяца можно будет переходить на новую схему отношений, говорит исполнительный директор ассоциации «ЖКХ Развитие».
Однако, по его мнению, проблема долгов самих граждан, а также проблема «магнитов» и других способов воровства коммунальных ресурсов не исчезает — просто с ней будет бороться непосредственно ресурсоснабжающая организация.
А вот кто будет защищать интересы собственников при возникновении спорных ситуаций — непонятно. Как они будут доказывать РСО, что, например, были неправильные начисления. Также неясно — как управляющая компания будет участвовать в вопросе качества услуг, если она не сторона договора.
Что касается стоимости коммунальных услуг, то с переходом на прямые договора, она останется прежней.
Переход на новую схему отношений не повлечет никаких непосредственных изменений платы за коммунальные услуги, считает Алексей Макрушин.
«Но надо помнить, что за неплательщиков так или иначе придется кому-то заплатить, чаще всего, за счет более быстрого роста тарифов. Поэтому чем меньше их будет, тем меньше будет долгов, и тем меньше будет рост платы за коммунальные услуги», — считает он.
Важным моментом в принятом парламентарии законопроекте является то, что из него убрали норму, которая по сути давала право вето РСО. Речь идет о том, что переход на прямые договора был возможен при желании собственников, но с согласия РСО.
«Из законопроекта исключена норма, которая ранее требовала согласия ресурсоснабжающей организации на переход к прямым отношениям. Решение собственников жилья станет для ресурсоснабжающей организации обязательным», — говорит исполнительный директор ассоциации «ЖКХ Развитие».
При этом, согласие РСО потребуется в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме захотят отказаться от применения прямых договоров и вернуться на схему расчетов через управляющую организацию.
Помимо перехода на прямые договоры, в законе есть две другие важные нормы. Первая — о штрафах при неправильно выставленной квитанции. Вторая — о наделении муниципальных образований полномочиями по ограничению темпа роста платы за жилищные услуги и установлении такой платы в соответствии с методическими указаниями, разрабатываемыми Минстроем России, в тех домах, где собственники не приняли решения о размере платы самостоятельно.
Обязательно ли заключать прямые договора с ресурсоснабжающими организациями?
Приобрел коммерческое помещение с арендатором в сданном доме у застройщика.
Нужно ли мне заключать прямые договора с ресурсоснабжающими организациями? Или я могу ограничиться договором с УК?
Какие + и — каждого из вариантов?
Ответы юристов (7)
Приобрел коммерческое помещение с арендатором в сданном доме у застройщика.
Нужно ли мне заключать прямые договора с ресурсоснабжающими организациями? Или я могу ограничиться договором с УК?
Артем, добрый день! Да, с 01.01.2020 заключение прямых договор с РСО для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме является обязательным. В случае несоблюдения данного требования речь может идти о бездоговорном потреблении коммунального ресурса
абз. 3 п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг в мкд, утвержденных
Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354
последствия определены тем же п. 6 Правил
В случае отсутствия у потребителяв нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).
Уточнение клиента
Представитель застройщика, который занимался данным коммерческим помещением, говорит, что у них все взаимодействие с рсо происходило через УК. Как такое может быть? Спасибо
14 Июня 2020, 17:04
Есть вопрос к юристу?
К сожалению, сейчас это стало обязательным в силу требований законодательства. Это правило действует уже свыше года
Уточнение клиента
Представитель застройщика, который занимался данным коммерческим помещением, говорит, что у них все взаимодействие с рсо происходило через УК. Как такое может быть? Спасибо
14 Июня 2020, 17:05
Здравствуйте, согласно закона вы должны заключать договор сами, напрямую.Через УК уже не получится.
Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. (абзац введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2020 N 1498)
В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).
Уточнение клиента
Представитель застройщика, который занимался данным коммерческим помещением, говорит, что у них все взаимодействие с рсо происходило через УК. Как такое может быть? Спасибо
14 Июня 2020, 17:05
установлено оно на основании последней редакции Правил предоставления коммунальных услуг в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.
Видимо они очень давно взаимодействовали, ранее это допускалось, а сейчас они просто не в курсе, что законодательство поменялось, да и им так, наверно, проще К сожалению, такое часто бывает.
Вполне возможно, что это было до вступления в силу данного правила, но теперь требования изменились.
по закону это с 01.01.2020 неверно если мы говорим о многоквартирном доме, но по факту многие до сих пор так работают, но повторюсь это не значить что не могут быть применены последствия в части перерасчета как при бездоговорном потреблении если собственник помещения не предпринял попытки заключить прямой договор поэтому лучше как можно скорее переходить на прямые договоры с РСО
Ищете ответ? Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Источник: http://m.pravoved.ru/question/2025239/
Свобода маневра
Закон о прямых договорах предоставил жителям свободу маневра: хотят – остаются со своей УО и доверяют ей работу с деньгами, не хотят – отставляют ее и сами распоряжаются платежами. Кроме того, закон защитил граждан от откровенных Остапов Бендеров, переквалифицировавшихся в управдомы. То есть от тех самых компаний, которые собирают деньги жителей, тратят их, как хотят, бывает, отправляют в офшоры, оставляя гигантские долги перед РСО, а себя объявляя банкротами. Не говоря уже об обманутых людях и неотремонтированных сетях. Правда, такие махинации на рынке ЖКХ встречаются гораздо реже, чем еще лет пять назад.
Дело вовсе не в коммунальных триллерах с УО в главной роли злодея. Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству (один из авторов закона), указывает на банкротство не мошеннических, а прежде всего порядочных УО, ТСЖ и ЖСК из-за того, что они недостаточно эффективно собирают платежи. Ведь за задолженность перед РСО отвечают именно они. 100% платежей с населения не собирает никто и никогда, сейчас средняя цифра – 93%. «Недосдачу» приходится покрывать из собственных средств. Если из месяца в месяц компания недобирает 4–5–6% платежей, то неминуемо обанкротится. В частности, Хованская сообщила более чем о 200 случаях банкротств ТСЖ по стране.
Есть и другой вариант развития событий помимо банкротства. «Из-за задолженностей перед ресурсниками страдают все жители, ведь управляющие организации начинают экономить на услугах по содержанию дома, нанимают дешевых подрядчиков. Есть примеры, когда они ставят жителям ультиматум: «Вы не платите коммуналку, значит, мы не будем ремонтировать подъезд», – рассказывает Хованская. Еще один способ закрыть финансовые дыры – разбросать чужие долги на добросовестных плательщиков, заставить платить «за того парня».
Как отмечает депутат, многие управляющие организации ждали этого закона, а их представители постоянно интересовались, когда же их освободят от сбора платежей и позволят сосредоточиться на содержании дома, текущем ремонте, уборке и прочих хозяйственных заботах.
Без права на отказ
В самой идее прямых договоров ничего революционного нет, подчеркивает Хованская, почти у всех уже давно есть прямые договоры с электроснабжающими и газоснабжающими организациями. Кроме того, прямые договоры заключались и раньше – с жителями, которые выбрали форму непосредственного управления своим домом. Такая схема в настоящее время возможна в небольших домах – до 30 квартир, а с 2011 по 2020 г. можно было перейти на непосредственное управление независимо от количества квартир в доме. В этот период сформировался основной пул прямых договоров, которые действуют по сей день.
Теперь и обитателям многоквартирных домов дано право заключать прямые договоры. Решение должно принять общее собрание собственников (ОСС). РСО должна подчиниться (в одной из предыдущих версий закона право отказаться у РСО было, но потом исчезло). «Это сделано для того, чтобы жители могли избежать монополизма РСО, которые неохотно переходили на прямые договоры, можно было годами этого добиваться, – комментирует Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций Москвы, председатель правления ТСЖ «Аркада хаус». – Водоканалы, например, совершенно не стремятся к переходу на прямые договоры. Некоторые теплоснабжающие организации (теплосбыты) – тоже».
платежей за жилищно-коммунальные услуги с населения не собирает никто и никогда, сейчас средняя цифра – 93%. Если из месяца в месяц управляющая компания недобирает 4–5–6% платежей, то неминуемо обанкротится
Отсутствие энтузиазма со стороны РСО, не привыкших работать напрямую с потребителями, эксперты объясняется тем, что им придется создавать абонентские отделы, колл-центры и т. д. Хованская предвидит, что в Москве возможно сопротивление закону со стороны тепловиков: «Ведь они хотят получить 100% собираемости платежей, но чтобы для них собирали деньги УО. В Москве деньги в большинстве случаев собирает бюджетное учреждение и недобор компенсируется из бюджета. «Хорошая» схема, правда?»
Есть еще один путь заключения прямых договоров – не самый приятный. Потребовать перехода со старой схемы на новую имеет право РСО, но только в том случае, если управляющая организация ей задолжала и не платит больше двух месяцев, на руках имеется судебное решение, подтверждающее задолженность. Тогда РСО тоже ни у кого не спрашивает согласия – ни у собственников, ни у управляющей компании.
Впрочем, у проштрафившейся стороны есть время, чтобы такого не допустить. Крохин обращает внимание на то, что два месяца дается «с момента вступления в силу судебного решения, после апелляционной инстанции. То есть у жителей есть возможность, пока идут судебные разбирательства, собрать деньги. Реально есть 3–5 месяцев».
Эксперт замечает, что причины задолженности могут быть разные, не обязательно это несоблюдение платежной дисциплины. Например, мог быть неисправным общедомовой счетчик воды и, пока его меняли, дом какое-то время платил по среднему потреблению. А потом сам водоканал «забыл» об этом и выставил долги.
Для УО копить долги крайне нежелательно и опасно. Юрий Кочетков, председатель Ассоциации управляющих организаций «Бурмистр», указывает на готовящиеся изменения в законодательство, они касаются грубых нарушений лицензионных требований, в их число включается и задолженность перед РСО. Наказание – «из лицензии могут быть исключены сразу все дома, что равноценно потере бизнеса в целом», предупреждает он.
Договоры и последствия
А вот третий участник – УО – в официальном порядке не может инициировать переход на прямые договоры. Ей только останется жечь глаголом, т. е. на ОСС убеждать собственников, что им нужны прямые договоры, предполагает Кочетков.
«Да, схему договоров выбирает или собственник, или РСО – таков подход законодателя. Так что УО у нас считаются в какой-то мере мальчиками для битья. Однако у них есть возможность изначально отказаться вообще от обслуживания какого-то дома, не заключать договор управления многоквартирным домом», – замечает Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города».
Впрочем, перед тем как переходить на прямые договоры, эксперты советуют жителям все как следует взвесить и просчитать, стоит ли отказываться от своей УО или ТСЖ. Крохин уверен, что дом, где он руководит ТСЖ, заключать прямые договоры с ресурсниками не захочет: товарищество умеет работать с людьми, защищает их интересы, уделяет внимание энергосбережению.
Если жители все-таки решатся на прямые договоры, то они должны понимать, что их ждет впереди. Власти постарались сократить бюрократические процедуры и предложат сторонам типовой договор, который сейчас разрабатывает Минстрой. Никаких дополнительных соглашений гражданам подписывать не нужно. «Обязанность заключить публичный договор у нас есть для поставщика, – объясняет Крохин. – Что же касается собственника, договор считается заключенным с момента платежа, когда вы взяли квитанцию и заплатили по ее реквизитам. Это договор присоединения. Типовой договор висит на сайте, вы к нему присоединяетесь автоматически, проведя платеж».
При переходе может возникнуть, например, необходимость поменять счетчики, если они устарели. Менять их должен собственник, но делает это не всегда вовремя. «Родная» УО может особенно уж не обращать на это внимания, а просто мягко напоминать, что хорошо бы как-нибудь приобрести новые приборы учета. Ресурсники же миндальничать не станут – потребуют заменить приборы учета, в противном случае будут рассчитывать платежи по нормативам, а не по показаниям счетчика.
При схеме прямых договоров УО никуда не исчезает и продолжает отвечать за содержание общего имущества, в том числе внутридомовых сетей. И за эти услуги жители будут продолжать платить – а тарифы имеют свойство расти.
И наконец, один из самых волнующих вопросов – кто будет отвечать за качество коммунальных услуг? По мнению Гордеева, этот вопрос остался до конца не понятым: «В Жилищном кодексе (ЖК) данные положения отсутствуют. В предыдущих проектах закона было написано, что УО отвечает за качество коммунальных услуг, не будучи их исполнителем. Сейчас этих норм в ЖК нет, но Минстрой собирается их включить в проект типового договора». Как вспоминает эксперт, были намерения вменить УО обязанности начислять плату за коммунальные услуги, принимать жалобы, снимать показания счетчиков, контролировать качество коммунальных услуг. Для РСО это было бы удобно. Но в итоге этот перечень обязанностей уменьшился: за УО остались только обязанности контролировать качество услуг и принимать обращения.
Кроме того, сейчас в статье 20 ЖК прямо сказано, что органы госжилнадзора должны контролировать выполнение правил предоставления коммунальных услуг. «Значит, если исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах будет РСО, то у жилинспекций есть все права и полномочия их контролировать. Нужно только, чтобы они не боялись требовать с РСО выполнять их обязанности», – говорит эксперт.
К кому же идти жаловаться? Кочетков считает, что собственнику необходимо сначала обратиться в УО (ТСЖ), которая обязана передать жалобу в РСО, и дальше ждать ответа. Ответственность за отсутствие ответа для РСО не предусмотрена, подчеркивает эксперт, если это обращение ничего не дало, надо подключать жилищную инспекцию.
Абонентские службы стоят денег
Общения с потребителями поставщикам ресурсов не избежать, если дело касается платежей. Тем РСО, у кого нет абонентских служб, нужно будет ими обзаводиться. «У нас большинство потребителей – это люди старшего возраста, они не пользуются электронными услугами и идут на личный прием. Абонентский отдел нужно обязательно создавать – и недалеко от дома. Это скорее всего будет заложено в тарифе (ничего другого не придумано), – полагает Крохин. – В крупных городах, таких как Москва, вероятно, заключат соглашения с МФЦ и серьезно никто не пострадает. Но опять-таки какие-то суммы РСО им будет отчислять за услуги, а деньги, пусть и не очень большие, – брать с потребителя».
«Часть дополнительных затрат надо будет учитывать в тарифах на соответствующие коммунальные ресурсы», – соглашается Гордеев. «Всегда так или иначе сегодня и завтра люди будут нести эти затраты. Даже когда говорят: «За это заплатит бюджет», за это все равно заплатим мы с вами. Вопрос в том, чтобы не заплатить дважды или не переплатить», – заключает эксперт.
Рассказываем, как и зачем заключать прямой договор с поставщиками ресурсов | 15.08.2020
3 апреля 2020 года вступили в силу изменения в ЖК РФ, принятые федеральным законом о прямых договорах между потребителями и поставщиками коммунальных услуг в многоквартирных домах (N59-ФЗ). Собственники квартир получили возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и вывоза мусора напрямую с ресурсниками. Без посредничества управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.
Мы расскажем, в чем преимущества прямых договоров с ресурсниками, как их заключать, кто несет ответственность за качество предоставляемых услуг.
У КОГО БЕРУ – ТОМУ И ПЛАЧУ
В большинстве регионов управляющие компании и ТСЖ выставляют гражданам единую платежку, где, помимо платы за содержание общего имущества, собственникам рассчитывают платежи за потребленный свет, газ, воду и отопление. Разумеется, ни УК, ни ТСЖ или ЖСК не являются поставщиком газа или света. Это всего лишь посредник при расчетах за потребленные коммунальные услуги.
По данным Минстроя РФ, порядка 40% долгов в сфере ЖКХ составляет задолженность именно управляющих компаний перед поставщиками ресурсов. То есть граждане платят, а до ресурсников средства не доходят.
Прямые расчеты с поставщиками позволят вывести из оборота управляющих компаний значительный объем не принадлежащих им средств. Как следствие, с рынка уйдут УК, которые заинтересованы не в управлении домом, а лишь в возможности «погреть руки» на обороте денежных средств.
Эксперты полагают, что ресурсоснабжающие организации, которые начнут своевременно получать весь объем платежей, смогут выделять больше средств на реконструкцию и модернизацию сетей. Что в конечном счете скажется на качестве предоставляемых услуг.
Да и потребителю так спокойнее. Сколько израсходовал воды, газа или света – за столько и рассчитался. И никто не отключит тебя от ресурса за мнимые долги. Итак, изменения вступили в законную силу.
Ниже мы рассмотрим процедуру перевода многоквартирного дома на заключение прямых договоров с РСО.
КАК ИНИЦИИРОВАТЬ ПРОЦЕДУРУ ПЕРЕХОДА НА ПРЯМОЙ ДОГОВОР
Инициатором могут выступить как собственники, так и ресурсоснабжающая организация.
Если переход на прямые расчеты инициируют собственники
Для перехода на прямые договоры с РСО требуется решение общего собрания собственников (ОСС). Решение принимается простым большинством голосов.
То есть общее собрание считается правомочным принимать решения в случае, если в нем принимают участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом решение по вопросу считается принятым, если «ЗА» проголосовало большинство собственников из числа лиц, принимающих участие в общем собрании.
В целях определения момента заключения прямого договора в повестке общего собрания и в протоколе общего собрания необходимо указать дату, с которой собственники намерены заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Поскольку договор считается заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, определенной в решении общего собрания собственников.
Копия протокола собрания направляется инициатором в соответствующие ресурсоснабжающие организации не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников. Оригиналы протокола и решений инициатор собрания обязан представить в этот же срок в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом. А если МКД управляет Совет дома – в ГЖИ.
Заключение договора с ресурсниками в письменной форме не требуется. При этом законодательством предусмотрена возможность переноса момента заключения договора на срок не более чем на три календарных месяца по инициативе ресурсоснабжающей организации.
О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляет инициатора общего собрания собственников в срок не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений. Весь этот период управляющая домом организация обязана рассчитывать жителям платежи за коммунальные услуги.
Необходимо так же учесть, что переход на прямой договор влечет за собой изменение договора управления с управляющей организацией. Речь идет об исключении функций сбора коммунальных платежей и передаче этих функций от УК к РСО.
Специалистами Госжилнадзора в целях оказания методической помощи собственникам разработан образец протокола общего собрания по вопросу перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, который размещен в свободном доступе в Интернете и может использоваться собственниками помещений при проведении общих собраний.
Если переход на прямые расчеты инициирует ресурсник
Ресурсник вправе отказаться от договора с УК и потребовать прямых договоров с собственниками только в случае, если УК имеет перед ресурсником задолженность по оплате за поставку ресурса в течение двух месяцев. Задолженность должна быть признана либо самой УК, либо установлена судом.
Если УК погасит задолженность до вступления в силу решения суда, то ресурсник теряет право расторгнуть договор.
При прекращении действия договора ресурсоснабжающая организация обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме. Информация должна быть размещена на информационных досках дома и опубликована в местной газете.
Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает прямой договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ПЕРЕХОДА НА ПРЯМЫЕ РАСЧЕТЫ С РЕСУРСНИКОМ
Прямые договоры можно признать более выгодными по нескольким причинам:
– Снижаются риски банкротств УК в связи со снижением числа возможных кредиторов.
– Если услуга некачественная, то потребитель может отказаться ее оплачивать, уведомив об этом ресурсника, на остальных услугах и платежах это не скажется.
– При задолженности ресурсник вправе ограничить именно эту услугу, а не так как это было ранее – на усмотрение УК.
Единственное неудобство – увеличение числа квитанций и, возможно, разные места оплаты этих счетов.
ОТВЕТЫ НА АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ
Кто формирует платежку за коммунальные услуги?
При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсник. На него возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям.
Показания приборов учета (как индивидуальных, если показания передаются в УК, так и коллективных) обязана предоставлять ресурснику управляющая домом организация.
А если у собственников нет претензий к УК
Заключение прямого договора с поставщиком коммунальной услуги – это право, а не обязанность. Если собственников устраивает, как управляющая организация ведет коммунальное хозяйство, нет претензий к платежным документам и качеству коммунальных услуг, переходить на прямой договор необязательно.
Если УК препятствует заключению прямого договора
У управляющей организации нет полномочий вмешиваться в решение собственников или препятствовать ему.
Если собственников не устраивает, как УК, ТСЖ/ЖСК рассчитывает коммунальный ресурс, возникает задолженность перед поставщиками, к дому применяются санкции в виде временных отключений ресурса – имеет смысл воспользоваться своим правом и инициировать проведение общего собрания о переходе на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Может ли УК отказаться от дома при переходе на прямые расчеты с ресурсником
Это нарушение лицензионных требований. УК не имеет права «бросить» дом. Надзор за лицензионной деятельностью осуществляет Госжилнадзор. Жалуйтесь на самоуправство управляющей организации.
В точности так же уклонение ресурсоснабжающих организаций от заключения прямых договоров не допускается и влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ.
Кто будет выставлять плату за ОДН (СОИ)
Переход на прямые договоры не затрагивает отношений УК и поставщиков касательно коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома.
Обязанность передавать в РСО показания общедомовых приборов учета тепла, газа, воды и электроэнергии остается у управляющей организации.
Кто будет в ответе за теплые батареи и горячую воду
Организации, поставляющие коммунальные ресурсы, отвечают за поставки ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома. Все, что начинается с подвала дома – на совести УК, ТСЖ или ЖСК.
Управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приема жалоб от потребителей на нарушение качества коммунальных услуг. Поэтому, если в доме перебои со светом, еле теплые батареи или из горячего крана течет холодная вода, претензию необходимо подавать руководству управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Если управляющая организация игнорирует жалобы, отправляем претензию в Госжилнадзор.
Как быть, если УК продолжает присылать счета за коммунальные услуги
Обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.
При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация (РСО). На нее возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому, если управляющая компания продолжает выставлять платежные документы после перехода дома на прямые договоры, это расценивается как нарушение лицензионного требования.
Кроме того, вы можете потребовать штраф за каждую незаконную строку в квитанции. Величина штрафа – это 50% от выставленной суммы за ресурс.
Куда жаловаться, если ресурсник стал «мухлевать» с начислениями?
Госжилинспекция должна стоять на страже интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг вне зависимости от того, кто оказывает жилищные и коммунальные услуги.
Задача органов ГЖН – предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.
При прямых договорах ресурсник является исполнителем коммунальных услуг. Его деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354 . Это обстоятельство будет основанием для проверки органами ГЖН.
Если в доме нет приборов учета, сколько платить?
Так же, как и раньше – по установленным нормативам.
Новый порядок платы за вывоз мусора. Рассказываем, как не переплачивать
Руководство челябинского магазина «Пейте черный кофе» самовольно захватило придомовую территорию пятиэтажки
Ждали 6 лет! Администрация Брянска начала сносить пустующие бараки в центре города
Важные новости
1. Главный эсер Бурятии: на место Медведева можно найти более эффективного премьера
Заключение прямого договора УО и РСО в 2020: жилые и нежилые помещения
Статьи по теме
В 2020 году был принят закон о заключении прямых договорах с РСО. Деятельность ресурсников имеет особо важное значение для владельцев помещений в многоквартирных домах, поскольку без предоставляемых ими услуг невозможно комфортное проживание в МКД. Безусловно, такие услуги оплачиваются собственниками. В статье мы расскажем, как УО заключить договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую.
Заключение прямых договоров в 2020 году с РСО управляющими компаниями
РСО – производитель того или иного ресурса, также выполняет роль поставщика.
Подробнее остановимся на функциональных обязанностях данных организаций:
водоснабжение (в том числе доставка горячей воды и тепла), обеспечение канализационной системы и водоотведения МКД осуществляется под руководством водоканала;
за поставку газа несет ответственность райгаз;
электрическую энергию поставляет райсвет. Также данная организация несет ответственность за освещение дворов и подъездов;
трансфер и утилизация отходов, борьба с грызунами и паразитами осуществляется посредством специальных городских служб.
Cкачайте полезные документы из статьи:
В Российской Федерации деятельность большинства РСО контролируется администрацией населенных пунктов. Тем не менее, закон не запрещает выполнять данную работу частным лицам.
Основная часть населения ошибочно считает, что РСО и управляющая компания – это одна и та же организация. Но, естественно, это не так. Ресурсоснабжающее предприятие не может быть УК. Управляющая компания является посредником, обеспечивающим сотрудничество между жильцами МКД и РСО. А чтобы перейти на прямые договоры с РСО, УО должна получить согласие собственников жилья. О том, как составить сценарий общего собрания собственников помещений по вопросу перехода на прямые договоры с РСО, рассказали эксперты в статье журнала .
Несмотря на то, что законодательство не запрещает управляющим организациям оказывать услуги снабжения ресурсами, тем не менее, они, как правило, отказываются от выполнения данной деятельности по причине больших капиталовложений, необходимых для этого.
« После перехода на прямые договоры деньги будут перечисляться напрямую поставщикам ресурсов, а на счета управляющих компаний будет попадать только плата непосредственно за жилое помещение», — пояснил глава Минстроя России Михаил Мень.
Управляющая компания является исполнителем коммунальных услуг перед жильцами МКД и РСО:
Во-первых, УК обязана осуществлять непрерывную поставку ресурсов в срок.
Во-вторых, управляющая компания несет ответственность за своевременную оплату поставляемых ресурсов.
Итак, мы видим, что происходит заключение различных договоров: на обслуживание с жильцами МКД, а также с РСО. Подробнее об этом рассказывают наши эксперты в Школе руководителя в сфере ЖКХ на курсе «Управление многоквартирным домом управляющей организацией».
Такая же цель представлена и при заключении договора между ТСЖ и РСО. Данная процедура подобных правоотношений регламентируется 124-м Постановлением Правительства РФ для УО, определяющим порядок заключения договора с РСО, срок, в течение которого он должен быть заключен, а также ряд основных требований к содержанию данного документа.
Опасный момент!
РСО требует с управляющих плату за «отрицательное» потребление коммунального ресурса. Такое происходит, когда объем коммунального ресурса по ОДПУ меньше, чем суммарный объем коммунальной услуги, потребленный в жилых и нежилых помещениях МКД. Пока это коснулось только электроэнергии, но после перехода на прямые договоры по иным видам КУ подобную практику станут использовать и другие РСО.
Как споры между РСО и управляющими рассматривают в арбитраже — читайте в статье.
Смотрите фрагмент бесплатного вебинара для наших подписчиков на тему «Переход на прямые договоры между РСО и потребителем».
? Совет редакции: О том, как меняется работа УО и жилищных объединений и какую пользу Вы можете извлечь из этой ситуации, рассказывает главный редактор журнала «Управление МКД» Любовь Чеснокова.
Договор с РСО содержит полный перечень прав и обязанностей сторон. УК в свою очередь занимается субподрядной поставкой ресурсов, а жильцы должны своевременно оплачивать коммунальные услуги. В Школе руководителя в сфере ЖКХ на курсе «Управление многоквартирным домом управляющей организацией» расскажут, как взаимодействовать с собственниками, чтобы минимизировать образование долгов за ЖКУ.
Согласно законодательству при заключении договора с РСО необходимо соблюдать определенный порядок.
Если управляющая компания является непосредственным исполнителем коммунальных услуг, тогда именно она отвечает за несвоевременно выплаченные средства перед РСО. А РСО в свою очередь не имеет права взыскивать задолженность с жильцов, поскольку между ними не заключен прямой договор. А управляющая компания отчитывается перед РСО не за каждого отдельного потребителя, а за общее количество использованных ресурсов собственниками всего многоквартирного дома.
Но данная организация не имеет права лишать весь МКД снабжения, именно поэтому УО взыскивает задолженность с конкретных жильцов дома. Если погашения недоимки со стороны собственников помещений не происходит, тогда самой управляющей компании приходится оплачивать накопленный долг за свой счет. Так, образовавшиеся денежные обязательства перед РСО могут привести к банкротству УО.
У УК есть два способа защитить свои интересы. Это:
Тем не менее, УО может действовать только в рамках договора, заключенного между компанией и жильцами МКД.
Один из наиболее крупных должников по оплате ЖКУ — местная власть . Когда управляющая МКД организация вправе обратиться с иском непосредственно к собственнику, а когда — к пользователю, нанимателю или арендатору помещения в муниципальной собственности вы сможете из статьи электронного журнала «Управление МКД» или на курсах повышения квалификации.
О других возможностях по взысканию долгов Вы сможете узнать, ответив на вопросы on-line сервиса, и он подберет оптимальное решение для каждого Вашего должника.
А быстро подсчитать пени за задоженность по ЖКУ Вам поможет on-line калькулятор справочной системы «Управление МКД».
Принятие закона о прямых расчетах с РСО в 2020 году
23 марта 2020 года в Государственной думе в третьем чтении был принят законопроект, позволяющий ресурсоснабжающим организациям заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с конечными потребителями в лице владельцев квартир. Раньше такая возможность была только у жильцов тех домов, которые находятся в непосредственном управлении. С внесением этих поправок аналогичное право появляется и у тех, кто живет в МКД, обслуживающихся управляющей компанией. Изменения закрепляются в ЖК РФ в новой статье – 157.2.
Договоры в обход УК по обновленному законодательству граждане могут заключать с РСО, подающими тепло и воду, обеспечивающими работу канализации и вывоз ТБО. Нововведения относятся, в том числе, и к поставщикам электроэнергии и газа. Однако здесь особых изменений не произойдет. Управляющие организации уже давно отстранены от взаимоотношений потребителей этих ресурсов и их поставщиков.
За тепло и горячую воду некоторые горожане и до принятия закона платили напрямую РСО, не привлекая к процессу УО. Это делалось по решению общедомового собрания, которое является основным органом управления дома. В поправках есть другое важное уточнение – на прямые платежи можно перейти и без такого решения. Переход происходит автоматически без подписания каких-либо документов при накоплении управляющей организацией задолженности перед ресурсовиком. Для этого достаточно просрочки в 2 месяца.
Если Вы не нашли нужную информацию, спросите наших экспертов в справочной системе «Управление МКД»
Как закон повлияет на работу управляющих компаний
Принятый закон и поправки в Жилищный кодекс не означают, что все без исключения управляющие организации и ТСЖ или ЖСК вытесняются из схемы подачи потребителям коммунальных услуг и обработки поступающей от граждан оплаты. Переход на прямые расчеты возможен только при наличии такой инициативы от РСО. Если ресурсовика не устраивает платежная дисциплина УО, то он может «переключить» денежные потоки от потребителей на себя и убрать из схемы посредника.
Другой вариант – желание самих жильцов оплачивать услуги напрямую ресурсоснабжающей организации. Наличия у граждан инициативы и соответствующего решения общедомового собрания здесь недостаточно. Для заключения прямого договора требуется согласие самой РСО. У управляющих организаций возможности инициировать переход на прямые договоры нет. Конечно, она может косвенным путем подтолкнуть потребителей или РСО к этому, но окончательное решение остается вне компетенции УК.
Согласно законодательству организация, которая оказывает услуги и ведет деятельность в случае непосредственного управления МКД, ответственна перед жильцами за содержание МКД.
Авторы законопроекта объясняют свою инициативу, в том числе, несовершенством понятия «исполнитель коммунальных услуг», которым является управляющая организация. С одной стороны, УО ответственна перед потребителями за качество получаемых ими услуг. Нарушения нередко происходят по вине РСО, и управляющая компания зачастую технически не в состоянии что-то изменить.
С другой стороны, УК отвечает перед ресурсоснабжающими организациями за оплату потребляемых многоэтажкой коммунальных ресурсов, независимо от того, насколько своевременно за них платят конечные потребители.
В случае поставки некачественных услуг управляющая компания вынуждена производить перерасчеты оплаты для жильцов, после чего согласовывать их с ресурсовиками. Вносить средства за поставленные ресурсы УО должна в полном объеме, независимо от того, есть ли долги у конечных потребителей. Задолженности жильцов и прессинг со стороны РСО, отказывающих в перерасчетах – наиболее распространенные причины банкротства УК.
С принятием нового закона управляющие организации могут избавиться от описанного бремени. Впрочем, как мы разобрались выше, решающего слова в этом вопросе у них нет.
Как УК действовать в новых реалиях законодательства, чтобы минимизировать собственные риски
Действия управляющих компаний в связи с принятием закона о прямых договорах зависят от их заинтересованности в обработке поступающих от жильцов платежей. Здесь возможно два сценария.
1. УК не заинтересована в дальнейшем приеме платежей. Если управляющая компания хочет заниматься исключительно своими основными обязанностями по содержанию и ремонту дома, то она может посодействовать переводу жильцов на прямые договоры. Можно попробовать убедить в полезности такой рокировки инициативных представителей собственников квартир и ресурсоснабжающие организации. При необходимости стоит посодействовать жителям МКД в сборе и проведении общедомового собрания, на котором будет выноситься решение о прямой оплате ЖКУ.
Если метод убеждения не работает, то можно попробовать и более «экстремальный» вариант с искусственным накоплением задолженности перед РСО. Недовольные деятельностью УК ресурсовики и жильцы перейдут на прямые расчеты, после чего долг быстро погашается. Однако рекомендовать такой способ не будем, так как он чреват различными неприятностями для управляющей организации, а также требует тщательного расчета и прогнозирования ситуации.
Подробнее разобраться в теме заключения прямых договоров вы можете на наших курсах повышения квалификации:
2. УК хочет сохранить право принимать платежи. Многим управляющим компаниям важно удержать под своим контролем поступающий от жильцов поток денежных средств. В таком случае нужно действовать так, чтобы ни у собственников квартир, ни у РСО не появилось повода для удаления УК из этой схемы.
С жильцами можно провести разъяснительные беседы, в которых осветить следующие вопросы:
показать прозрачность оборота денег, поступающих от людей и передающихся РСО;
объяснить, что ресурсовики принимают значительно более жесткие меры к неплательщикам, в отличие от УК, которая готова работать с каждым должником индивидуально;
показать отсутствие выгоды от перехода на прямые платежи. Это заблуждение является одной из наиболее распространенных причин появления у жильцов желания перейти на расчеты непосредственно с РСО.
Для возврата долгов физических лиц Вы можете воспользоваться советами экспертов из статьи «Проверенный способ погасить долг за жку, если у собственника нет денег»,
прочитать другие статьи по теме:
или спросить у наших экспертов:
Чтобы у ресурсовиков не появилось возможности автоматически перевести жильцов на прямую оплату, достаточно не допускать критической просрочки платежей, которая составляет 2 месяца и более. Среди РСО не наблюдается желания массово лишить УК денежного оборота. Изменения рассчитаны, прежде всего, на введение ограничений в отношении недобросовестных управляющих организаций. Для продолжения работы по старой схеме приема платежей достаточно не попадать в их число.
Плюсы и минусы перехода на прямые платежи с позиции УК
Главным преимуществом этого закона для управляющих компаний является возможность избавления от отдельных видов деятельности и обязанностей:
обработка значительного объема денежных средств в качестве посредника;
работа с должниками;
ведение баз данных потребителей и формирование счетов на оплату.
Недостатком новых правил для УК можно считать существенное возрастание риска лишения ее возможности работать с все теми же денежными средствами жильцов, поступающими в качестве оплаты коммунальных ресурсов. Этот минус значим только для тех управляющих организаций, которые не хотят устраняться от данного потока. Для многих УО он остается важным источником оборотных средств, используемых для решения неотложных проблем. Такую практику контролирующие органы не одобряют, но иногда в условиях дефицита средств к ней приходится прибегать.
В МКД ресурсники смонтировали узел учета, но информацию с него не принимают. От управляющей МКД организации РСО требует ввести узел учета в эксплуатацию. Жители тоже жалуются, что установленный прибор учета не используется в расчетах за поставленные ресурсы.
Как в такой ситуации поступить? Мы рекомендуем не идти на поводу у РСО. Знайте, что такое требование неправомерно.
Второй видимый недостаток – возможное снижение качества обслуживания потребителей и повышение их недовольства. Например, большие РСО при появлении задолженностей наверняка не будут разбираться с каждым должником в отдельности и вникать в его ситуацию, как это могут делать УК. Монополисту всегда проще надавить, то есть пойти в суд или отключить ресурс при достижении минимальной просрочки, допускающей такие санкции.
Заключение договора с РСО при приеме МКД
Когда УК принимает многоквартирный дом после заключения договора с РСО, она должна соблюдать определенные правила. Остановимся на этом подробнее:
Правило 1. Заранее просчитывайте даты.
При заключении договора управления многоквартирным домом в протоколе общего собрания следует указывать приемлемую для организации дату начала деятельности. Обычно при заключении договора с РСО обозначают не срок окончания выполнения своих обязательств, а время, когда компания приступила к работе.
Таким образом, жильцы МКД избирают новую управляющую организацию и прописывают в договоре, когда она должна начать осуществлять свои функции. Это время можно заранее оговорить с собственниками помещений.
Должны быть сопоставлены как минимум 2 даты: число, когда было проведено собрание жильцов МКД, и день, когда УК приступила к выполнению своих обязательств согласно договору.
Вы можете скачать типовые договоры на основные виды коммунальных услуг:
При заключении договора необходимо указать: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору — «01»_______201___г.». Позже мы поговорим о том, почему именно первое число месяца считается самым оптимальным вариантом.
Согласно п.19 Правил №124 те или иные ресурсы не могут быть поставлены ранее указанного в договоре срока. Таким образом, управляющая компания обязана обеспечивать коммунальными услугами жильцов МКД с даты начала исполнения обязательств, которая была утверждена общим собранием собственников многоквартирного дома.
В том случае, если вы заранее не просчитаете срок приема, а также передачи управления МКД, вам грозят потенциальные риски.
Во-первых, вы можете не успеть своевременно подать необходимый пакет документов РСО.
И до тех пор, пока вы не сдадите документы, ресурсоснабжающее предприятие будет начислять оплату за предоставляемые коммунальные ресурсы предыдущей управляющей компании, либо перечислений не будет вовсе. Второй случай подразумевает, что при заключении договора с РСО данная организация дополнительно переведет средства за тот период времени, когда плата не была начислена.
Согласно решению Верховного Суда РФ исключение многоквартирного дома из управления компании представляет собой веское основание для того, чтобы прекратить обязательства по статье 416 ГК РФ и, следовательно, для того, чтобы расторгнуть договор энергоснабжения. Таким образом, несвоевременное заключение договора РСО с новым объектом (МКД) не может служить основанием для того, чтобы возложить обязанности по оплате на лицо, которое расторгло правовую и фактическую связь с данными многоквартирными домами.
Второй аспект – это кассовый разрыв.
За расчетный период для оплаты коммунальных услуг берут один календарный месяц, согласно п.37 Правил №354. Исходя из этого, желательно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией и оформить договорные отношения с новой организацией в конце месяца. Так вы сможете избежать расхождений в расчетах обоих управляющих предприятий.
Правило 2. Необходимо составить акт снятия показаний на дату начала исполнения договорных обязательств новой управляющей компании.
Акт снятия показаний ОДПУ нужен для того, чтобы исключить перерасчеты. Закон данного требования не предъявляет, но в жизни он необходим. Данный акт подписывается передающей и принимающей сторонами. В этом документе указывается точный объем коммунальных ресурсов, за который необходимо произвести оплату.
Правило 3. Для заключения договора с РСО нужно своевременно предоставить соответствующий пакет документов.
Новая управляющая компания для заключения договора с РСО должна отправить соответствующую заявку, к которой следует приложить пакет документов, предусмотренный пп.6,7 Правил №124. С юридической точки зрения недопустима «автоматическая» замена исполнителя коммунальных услуг, но на практике данный вопрос выглядит несколько иначе.
РСО с особым вниманием относится к протоколу ОСС, в частности к тому, сохранится ли порядок предоставления коммунальных услуг и платежей, действовавший при предыдущей управляющей компании (согласно ч.18 ст.12 ФЗ 3176-ФЗ).
Определение исполнителя КУ при затягивании процесса перехода
По ряду причин возникают такие ситуации, когда УК не торопится либо не имеет возможности своевременно предоставить необходимые документы согласно Правилу №124 для заключения договора с РСО. Минстрой РФ поддерживает право ресурсоснабжающей организации выступать в качестве ИКУ при отсутствии заключенного договора в случае управления МКД УК или ТСЖ.
Такая позиция является весьма спорной, поскольку оплата коммунальных услуг осуществляется в зависимости от способа управления многоквартирным домом, в то время как заключение договора с РСО не имеет такой важной роли.
В соответствии с позицией Верховного суда наличие у компании статуса УО означает «автоматическое» возникновение статуса исполнителя КУ, в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям и последующей оплате за коммунальные ресурсы (в соответствии с определением от 06.07.2020 №310-КГ14-8259).
Заключение договора с РСО напрямую и прямые платежи – одно и то же?
Как показывает практика, многие представители сферы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и УК, не совсем понимают разницу между прямым договором и прямым платежом в системе «потребитель коммунальных услуг – поставщик КУ».
Определение «исполнитель коммунальных услуг» утвержден жилищным законодательством, и ответственность за качество предоставляемых услуг и своевременную оплату начислений лежит на управляющих компаниях. Если УО была избрана для управления многоквартирным домом, тогда именно она и является исполнителем КУ.
Таким образом, УК обязана предоставлять собственникам помещений в МКД коммунальные услуги и приобретать с этой целью соответствующие коммунальные ресурсы на основании заключения договора с РСО.
Тем не менее, на сегодняшний день некоторые управляющие организации до сих пор используют серые договорные и расчетные схемы. К примеру, УК может договориться с РСО о прямом предъявлении счетов за коммунальные услуги жильцам МКД и в это время самостоятельно заниматься начислениями, предоставлением квитанций, претензионной работой и высчитыванием задолженностей.
Хотя данная организация не имеет юридического основания для осуществления данной деятельности, поскольку не имеет отношения к КУ.
К тому же, многие управляющие компании вовсе не нацелены на заключение договора с РСО. Таким образом, данные организации не имеют юридического основания для поставки КУ в МКД и приема оплаты. На сегодняшний день осуществляется тщательная проверка управляющих компаний на предмет официально заключенных договоров с РСО.
Необходимо понимать, что УК в этом случае сильно рискует, поскольку, помимо проверки лицензионного контроля, она может оказаться в такой ситуации, когда ресурсоснабжающая организация в свою очередь может затребовать с управляющей компании задолженность, не оплаченную потребителями за коммунальные ресурсы. Также отсутствие заключенного договора между УО и РСО может грозить еще более серьезной ответственностью.
Заключение договора с РСО-исполнителем
Остановимся подробнее на тех случаях, когда ресурсоснабжающая организация выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, а УК или ТСЖ управляет МКД:
Многоквартирный дом, количество квартир в котором превышает 16, управлялся непосредственно, а ИКУ являлись соответствующие ресурсоснабжающие предприятия.
Согласно Федеральному закону №255-ФЗ собственники помещений МКД при условии, что дом состоит более чем из 16 квартир, не имеют права управлять им непосредственно. Таких жильцов обязуют организовать ТСЖ и передать управление МКД управляющей организации. При этом владельцы не стали выполнять данное требование.
Затем в июне 2020 года был принят закон №176-ФЗ, в соответствии с которым собственники помещений МКД имеют право сохранить порядок предоставления КУ и соответствующих расчетов в том случае, когда на общем собрании жильцов было принято решение о том, что необходимо сменить способ управления многоквартирным домом или избрать УО.
Так, владельцы воспользовались данным правом, избрав способ управления МКД ТСЖ или УК, и сохранили «прямой договор» с РСО. Другими словами, нарушив федеральное законодательство (не назначив УО или ТСЖ), собственники пришли к тому, что многоквартирным домом управляет УК или ТСЖ, при этом ИКУ осталась ресурсоснабжающая организация.
УО или ТСЖ осуществляет управление МКД без заключения договора с РСО, не соблюдая требований законодательства, отказывается от осуществления своих обязанностей и не взимает плату за КУ.
После того как был принят закон 176-ФЗ, РСО признали себя исполнителями коммунальных услуг, потому что УК и ТСЖ не брали на себя данную роль. Как и в вышеуказанной ситуации, нарушение законодательства стало основанием того, что управление МКД осуществляет УК или ТСЖ, а РСО является исполнителем КУ.
Жилой дом, число квартир в котором было не менее 16, управлялся непосредственно, и после закона, вступившего в силу 30 июня 2020 г., собственники помещений избрали на общем собрании способ управления УК или ТСЖ, также было принято решение сохранить ранее действующий порядок предоставления коммунальных услуг и соответствующих расчетов.
В данном случае управлением дома занимается УК или ТСЖ, а исполнитель коммунальных услуг – РСО.
Управляющая компания или ТСЖ имеет определенную задолженность перед ресурсоснабжающей организацией, размер которой превышает стоимость коммунальных ресурсов за 3 календарных месяца. Данная недоимка признана или самой управляющей компанией (ТСЖ), или судебным решением.
РСО, руководствуясь п.30 Правил 124, расторгла договор с должником в одностороннем порядке и оформила договорные отношения напрямую с потребителями КУ.
Влияет ли лицензия УК на заключение договора с РСО
Согласно письму Минстроя РФ №35750-ОЛ/04 от 05.11.2020 г. управляющие компании обязаны заключить договор с РСО, данный факт подлежит обязательному лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).
В соответствии с Постановлением Правительства России №146 от 15 мая 2020 г. управление МКД осуществляется с помощью заключения договора с РСО на энергоснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение и газоснабжение для предоставления жильцам МКД коммунальных услуг. Так, заключение договора с РСО представляет собой лицензионное требование, подлежащее лицензионному контролю.
Договоры между владельцами квартир в МКД и РСО, которые были заключены между собственниками помещений в МКД и РСО до 29 июня 2020 г., имеют свою силу до окончания срока договора либо прекращают свое действие по заявлению одной из сторон. Это единственный случай, когда отсутствие официального договора между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией не является нарушением лицензионных требований.
Согласно Письму Минстроя №35750-ОЛ/04 УК обязаны соблюдать и иные требования, утвержденные Правительством РФ. Лицензионные требования, в частности, представлены:
соблюдением правил, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ;
исполнением взятых на себя обязательств по договору управления (часть 2, статья 162 ЖК РФ);
соблюдением требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ.
При заключении договора управления УО по запросу владельцев квартир в МКД обязана выполнять определенный комплекс работ и оказывать услуги в рамках управления многоквартирным домом, к примеру, обеспечивать надлежащее содержание и ремонт МОП в доме, предоставлять КУ и производить другие операции, обусловленные рамками договора.
Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД управление домом обеспечивается благодаря предоставлению КУ собственникам квартир в МКД на основании заключения договора с РСО. Таким образом, мы видим, что заключение договора УК с РСО представляет собой лицензионное требование и подлежит обязательному лицензионному контролю.
Что грозит УК, если не будут заключены договоры с РСО
В том случае, когда лицензионные требования не соблюдаются и нарушаются, УК попадает под административную ответственность, в соответствии с которой организация выплачивает штраф, либо руководитель управляющей компании дисквалифицируется.
Согласно ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за несоблюдение и нарушение УК и ИП правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами данным организациям грозит административный штраф:
для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификация сроком на 3 года;
для юридических лиц – в размере от 150 до 250 тысяч рублей.
Согласно ч.2 ст.7.23.3 невыполнение обязательств, предусмотренных правилами осуществления деятельности по управлению МКД, на тот момент, когда лицензия прекращает свое действие или аннулируется, грозит административным штрафом:
для физических лиц – в размере от 100 до 200 тыс. руб. или дисквалификация сроком до трех лет;
для индивидуального предпринимателя – в размере от 150 до 500 тысяч рублей или дисквалификация сроком до 3 лет;
для юридических лиц – в размере от 150 до 500 тыс. руб.
Согласно ч.2 ст.14.1.3 в том случае, когда предпринимательская деятельность по управлению МКД осуществляется с нарушениями лицензионных требований, вменяется административный штраф:
для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
для ИП – в размере от 250 до 300 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
для юридических лиц – в размере от 250 до 300 тысяч рублей.
Согласно ч.2.4 ст.19.5 КоАП РФ в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения обязательств в указанный срок предписания ГЖН по устранению нарушений того или иного лицензионного требования грозит административный штраф:
для физических лиц – в размере от 12 до 20 тысяч рублей;
для юридических лиц – от 300 до 500 тысяч рублей.
За совершение административного правонарушения по ст. 7.23.3 и 14.1.3 КоАП РФ ИП, которые осуществляют свою предпринимательскую деятельность не имея статуса юридического лица, несут административную ответственность именно в качестве юридических лиц.
Таким образом, заключение прямого договора между владельцами квартир в МКД и РСО не отменяет обязанности управляющих организаций оформлять договорные отношения с ресурсоснабжающими предприятиями.
Заключение договора с РСО при непосредственном способе управления
Под непосредственным управлением МКД подразумевают организованные действия собственников жилых помещений или привлекаемых сторонних лиц, которые направлены на достижение комфортных условий для проживающих. Непосредственное управление владельцами МКД так же, как и другие методы управления многоквартирным домом, регулируется ст.161 ЖК РФ.
Согласно ст.164 ЖК РФ непосредственная форма управления МКД подразумевает тот факт, что абсолютно все собственники должны заключить договор на поставку таких коммунальных ресурсов, как водоснабжение, газоснабжение, отопление и электроснабжение. В том случае, когда владельцы квартир оформили доверенность на одного человека, он в свою очередь заключает такие договоры от имени каждого собственника.
Для заключения прямого договора с РСО необходимы:
экземпляр копии документа о решении общего собрания собственников жилых помещений по переходу на непосредственное управление МКД;
экземпляр копии документа о решении общего собрания владельцев квартир относительно выбора председателя, на которого возлагается ответственность по осуществлению непосредственной работы с обслуживающими организациями;
экземпляр копии техпаспорта МКД;
оригинал заявления на заключение договора с РСО;
нотариально заверенная копия доверенности.
Так оформляется необходимый пакет документов в случае непосредственного управления МКД относительно всех видов обслуживания, которые включают в себя вывоз мусора, лифтовые работы и многое другое. Если в доме насчитывается 12 и менее квартир, в этом случае жильцы имеют право обойтись без подрядчиков.
В ситуации найма вся сумма денежных средств, оплачиваемых за коммунальные услуги, распределяется среди собственников жилых помещений, которые подписывали договор с подрядчиком. А те владельцы квартир, которые отказались от заключения договора, возмещают другим жильцам свою долю из оплачиваемой суммы.
При заключении договора с РСО устанавливаются границы ответственности за предоставление услуг (например, за водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, газо- и электроснабжение, отопление). РСО в случае непосредственного управления МКД обязана обеспечить обслуживание наружных инженерных коммуникаций.
Собственники квартир при этом предоставляют сопровождение внутридомовых инженерных сетей. Данную работу жильцы осуществляют самостоятельно или обращаются к подрядчику.
В соответствии с п.103 Правил №354 РСО не обязана уменьшать размер оплаты за КУ жильцам в том случае, когда снижение качества предоставляемых услуг лежит не на ресурсоснабжающем предприятии, а на УО. А собственники помещений в свою очередь вправе потребовать возместить убытки с УК.
В случае непосредственного управления МКД жильцы не оплачивают услуги УК, в связи с чем добиться компенсации потерь достаточно сложно. Согласно правилам перерасчета оплаты за КУ в случае ухудшения качества предоставляемых услуг предусмотрено понижение оплаты той организации, которая ее начисляет.
В случае непосредственного управления МКД возмещение убытков собственникам помещений зависит от их решения. В этой ситуации жильцы пересчитывают объем оплаты за КУ, если многоквартирный дом обслуживают ненадлежащим образом, независимо от того, кто именно занимается обеспечением коммунальных услуг – УО или РСО (данное право владельцев квартир в МКД утверждено законом «О защите прав потребителей»).
Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении нового договора с собственниками помещений (в случае непосредственного управления МКД), УО с согласия ресурсоснабжающего предприятия возлагает на себя обязательства по перерасчету оплаты за КУ жильцам дома по причине предоставления обслуживания ненадлежащим образом (по вине УК).
Заключение договора с РСО на нежилые помещения
Согласно новой редакции Постановления Правительства РФ от 01.01.2020 дополнилось определение нежилого помещения. Ранее под этим понятием подразумевалось помещение, не являющееся жилым и не входящее в состав мест общего пользования в МКД.
На данный момент под нежилым помещением в МКД подразумевается помещение:
указанное в проектных или технических документах либо в электронном паспорте МКД;
не являющееся жилым;
не включенное в состав общего имущества в МКД, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, к нежилым помещениям относится консьержная, колясочная, часть подвала, выкупленные и приватизированные жильцами многоквартирного дома, а также те помещения, которые были встроены и пристроены.
Под нежилыми помещениями подразумевается и часть МКД, в которой размещают автомобили (например, машино-место, подземный гараж, автостоянка).
В данном случае речь идет именно о тех автостоянках и машино-местах, находящихся внутри МКД, а не об отдельных сооружениях.
Действия, которые необходимо выполнить с нежилыми помещениями:
Этап 1. Предоставляется информация о нежилом помещении в РСО.
В январе 2020 г. каждый собственник нежилого помещения обязан заключить прямой договор с РСО на предоставление КУ (согласно п.6 ПП РФ №354). Данное правило не распространяется на машино-места.
В связи с новыми нормами при заключении договора с РСО у УК, владельцев нежилых помещений и ресурсоснабжающей организации возникают определенные обязательства.
Для заключения договора с РСО на обслуживание нежилых помещений УО обязана предоставить данные о том или ином нежилом помещении в РСО и направить уведомление собственникам нежилых помещений о необходимости оформить договорные отношения с ресурсоснабжающим предприятием.
Перечень сведений, который необходимо предоставить в РСО в письменной форме:
показатели приборов учета на 01 января 2020 г. (при наличии);
сечение трубы.
Также необходимо отметить, чтобы РСО использовала формулу из Приложения N1 Постановления Правительства РФ для определения объема КУ при обслуживании МКД (из объема, выставляемого УО, вычитают объем, выставляемый на нежилое помещение).
УО в свою очередь в уведомлении владельцу нежилого помещения должна указать, чтобы он предоставил экземпляр копии договора с РСО в управляющую компанию, а также каждый месяц снимал показания счетчиков.
Этап 2. В РСО подается заявление от собственников нежилых помещений.
Владелец нежилого помещения является инициатором заключения договора с РСО в письменном виде. С этой целью он направляет в РСО заявление с указанием данных из подпунктов «в», «г», «д», «з», «л», «с» п.19 ПП РФ №354:
физическому лицу необходимо указать фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, контактный телефон и наименование организации, адрес регистрации и контактный телефон для юрлица;
адрес, по которому расположено нежилое помещение в МКД, и его общую площадь;
перечень предоставляемых коммунальных услуг;
сведения о приборах учета;
способы социальной поддержки по оплате КУ;
срок действия договора.
Со своей стороны владелец нежилого помещения обязан выполнять требования согласно п.6 ПП РФ №354. Собственник при этом должен подать соответствующую заявку на заключение договора с РСО даже в том случае, когда УО не информировала его о том, что необходимо оформить договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией.
Этап 3. Выдача проекта договора РСО.
Сведения о каждом нежилом помещении передают в ресурсоснабжающую организацию собственники или УО. Таким образом, РСО находится в зависимом положении.
После того как ресурсоснабжающая организация получила заявление, она в течение 10 дней обязана предоставить заявителю проект договора. Договоры составляют в 2 экземплярах – по одному экземпляру для каждой стороны.
Ресурсоснабжающая организация не может отправить проект договора или предъявить счет, если УО или владелец нежилого помещения не направили заявление на заключение договора с РСО.
В том случае, когда договор с ресурсоснабжающей компанией не был заключен, РСО высчитывает объем потребляемых КУ как при бездоговорном потреблении (в соответствии с п.6 ПП РФ №354).
Поправка, утверждающая обязательное заключение договора с РСО для нежилых помещений, действует с 01.01.2020 г. С этого момента необходимо было оформить договор ресурсоснабжения. Безусловно, далеко не каждая УО смогла своевременно выполнить данное требование.
В некоторых случаях заключали договоры уступки права требования между УК и РСО. УО в результате данного договора получает право требования от РСО и выставляет счет на весь МКД, а РСО в свою очередь требует за весь объем КУ, поступающих в дом, от УК.
Данный подход грозит определенными рисками, которые следует учитывать:
Согласно законодательству существует четкое обозначение, кто именно должен заключить договор, в то время как договор уступки права требования суд имеет право признать навязыванием пользователям своих требований.
Право требования задолженности наступает по истечению десяти дней текущего месяца.
Таким образом, если управляющая компания оформляет договор уступки права требования с РСО, она вправе выставить счет за предоставляемые коммунальные ресурсы только после десятого числа.
Суд вправе отменить договор уступки права требования и обязать оформить прямой договор с РСО.
В некоторых случаях заключение договора уступки права требования для УО признается нарушением лицензионного требования. Согласно ст.161 ЖК РФ каждая управляющая организация должна надлежащим образом оформить договор с РСО.
Заключение договора с РСО напрямую
Разговоры о заключении прямых договоров между собственниками помещений МКД и РСО велись уже длительное время. В этом году это требование будет реализовано в полной мере.
У государства есть свои причины, учитывая которые власти утвердили обязательное заключение прямого договора между собственниками помещений в МКД и РСО. Почти у тридцати процентов управляющих организаций обнаружены задержки перечисления материальных средств РСО, которые получены от владельцев помещений в МКД за предоставляемые коммунальные услуги. Именно поэтому своевременно в СРО поступает только 80% оплаты.
Как считает государство, заключение прямого договора с РСО позволит перекрыть всю систему обеспечения КУ и обеспечения коммунальными ресурсами. Как предполагают разработчики проекта, данный закон позволяет сократить задолженность населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которая на сегодняшний день достигает уже 1 триллион рублей и до сих пор продолжает расти. Со временем данная система снизит сумму недоимки в сфере ЖКХ.
Заключение прямого договора с РСО обеспечивает передачу материальных средств в качестве оплаты за КУ от владельцев помещений в ресурсоснабжающей организации, причем оплачивать пользование по КУ и за жилые помещения необходимо по единому документу. Данный документ содержит информацию о размере платы за КУ и пользование жилыми помещениями, в том числе и идентификационные коды потребителя услуг в РСО.
Типовая форма данного документа утверждена Правительством РФ, но его не обязательно заключать именно в письменном виде. Когда собственника помещений подключают к электросети, газосети, водоотводу и другим коммуникациям, заключение договора происходит автоматически, что означает последующую оплату за потребляемые КУ. Управляющая организация ответственна за сбор сведений, необходимых для исполнения условий договора, расчета платы, и последующую отправку специалистам РСО.
Перечень требуемых данных подразумевает персональную информацию о собственниках помещений, пользующихся коммунальными услугами. Передача сведений именно в этом конкретном случае не нарушает требования законодательства. Также необходимо снять показания с индивидуальных и общих счетчиков.
Согласно законодательству до 01.09.2020 г. следует организовать конкурс и избрать информационно-расчетный центр или принять решение по его организации. Данный срок может быть продлен в том случае, когда соблюдаются 2 условия: если в регионе уже существует информационно-расчетный центр, и к 01.07.2020 г. он функционирует не менее года. Более того, срок может быть продлен, когда региональный МФЦ исполняет свои обязанности по начислению платы за КУ.
Для управляющих организаций, кооперативов и ТСЖ предоставляется время до 01.10.2020 г. для заключения договора с информационно-расчетным центром. В срок до 01.11.2020 г. управляющие компании и РСО обязаны расторгнуть оформленные ранее договорные отношения и заключить новые договоры на поставку ресурсов для содержания МКД.
Обе стороны несут ответственность при отсутствии обеспечения КУ или в том случае, когда предоставленные услуги отличаются низким качеством. Качество данных КУ в свою очередь правительство предлагает контролировать на границе зон ответственности управляющего МКД и РСО.
Другими словами, ресурсоснабжающие организации берут на себя ответственность за непрерывность предоставления КУ и их качество, но в том случае, когда причиной неполадок являются проблемы с внутридомовыми сетями, вина за низкое качество услуг возлагается на УО.
УК также может являться посредником в урегулировании споров, затрагивающих ухудшение качества КУ или полное их отсутствие. Собственники помещений в МКД обращаются к УО в том случае, когда необходимо пересчитать начисленную плату.
Имеет особое значение тот факт, где именно произошло нарушение. К примеру, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за границей МКД, а УО отвечает за возникшие неполадки внутри дома. УК, как и ресурсоснабжающие организации, должны заключить договоры с расчетными центрами.
Согласно поправкам в ЖК РФ от 01.01.2020 г. для собственников помещений в МКД увеличился размер пени за просрочку оплаты за КУ. На данный момент он составляет более 20 % годовых.
Также в 2020 году Правительство РФ на законодательном уровне разрешило арестовывать единственное жилье должников. Так, собственники квартир продолжают проживать в данном помещении, но теряют возможность выполнять какие-либо манипуляции с недвижимостью – продать квартиру, прописать в ней новых жильцов и т.д. Что касается владельцев частных домов, то сейчас у должника государство имеет право отделить земельный участок и продать его в счет погашения долга.
Согласно закону №45-ФЗ разрешено взыскивать неуплату за КУ в приказном порядке, также была введена упрощенная процедура рассмотрения гражданских дел. Сейчас УК имеет право обратиться в суд сразу на всех неплательщиков, а не судиться с каждым в отдельности. Затем эти дела переходят к судебным приставам.
Для РСО преимущество новых правил заключается в том, что к ним будут поступать прямые платежи от населения, минуя УО и товарищество собственников недвижимости. Управляющие компании и ТСЖ в свою очередь избавятся от задолженностей владельцев помещений в МКД за предоставляемые КУ. Более того, плата за КУ, взимаемая ранее УК, теперь не учитывается в качестве прибыли при налогообложении.
Для собственников помещений в МКД преимуществом является то, что теперь сокращается риск банкротства УО, ТСЖ или ЖСК из-за задолженностей перед РСО. Недоимка не компенсируется за счет средств, которые были собраны на содержание и текущий ремонт МКД. Также появилась возможность перерасчета оплаты в случае низкого качества предоставляемых услуг.
Тем не менее, собственники помещений в МКД не застрахованы от путаниц с оплатой всевозможным организациям в различных местах. Также не исключены проблемы с осуществлением перерасчета из-за низкого качества предоставляемых услуг.
В заключение
По мнению экспертов, данные нововведения в Жилищном кодексе РФ могут дать только общее направление и стратегию. Все тонкости следует указывать в постановлениях в короткие сроки, а также с учетом возможных вариантов развития ситуации. Если этого не произойдет, тогда нововведения могут принести больше вреда, чем пользы.
Информация об экспертах
Мария Горячева, руководитель отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго». ПАО Группа компаний «ТНС энерго» является одной из крупнейших независимых энергосбытовых предприятий РФ, управляющей 10 энергосбытовыми организациями, обслуживающими потребителей в 11 регионах РФ.
Если Вы не нашли нужную информацию, спросите наших экспертов в справочной системе «Управление МКД»
Минуя посредников. Жители смогут заключать прямые договоры об услугах ЖКХ
Госдума приняла в окончательном чтении закон, который позволяет потребителям заключать прямые договоры на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями (РСО), минуя управляющие компании (УК). Это означает, что за воду или вывоз мусора теперь можно платить отдельной квитанцией, как за электричество.
«Принятый закон предусматривает, что собственники многоквартирных домов на общем собрании могут принять решение о заключении прямых договоров с РСО на поставку холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, вывоз мусора, — сообщает Интерфакс. — Закон вступает в силу со дня его официального опубликования, при этом ряд норм будет вводиться в действие поэтапно.
«Речь идет именно о прямом договоре. Из этой цепочки выводится управляющая организация, и напрямую идет контакт с конечным потребителем. У нас газоснабжение, электроснабжение уже давно по всей стране работают по этой схеме, и, при прочих равных условиях, у них более высокая собираемость», — заявила в ходе выступления в Госдуме автор законопроекта, глава комитета по ЖКХ Галина Хованская.
В новой модели отношений предполагается также, что РСО могут в одностороннем порядке расторгать договоры с УК в том случае, если будет присутствовать задолженность по оплате в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате услуг.
Во избежание появления и защиты граждан от «двойных» квитанций о заключении (расторжении) такого договора об изменениях уведомляется орган государственного жилищного надзора».
Впрочем — есть ситуации, когда многоквартирный дом могут перевести на прямые расчёты с поставщиками услуг и без решения жильцов.
«С одной стороны, прямые договора решат проблему с недобросовестными УК, которые не переводят деньги жильцов ресурникам, в результате чего образуются долги, — отмечают vesti.ru. — С другой стороны, неясно, как собственники будут защищать свои интересы перед РСО в случае спорных ситуаций
Глава Минстроя РФ Михаил Мень разъяснил, в каких случаях можно будет перейти на прямые договора при расчетах за коммунальные услуги. речь идет о двух возможных вариантах. Первый — когда управляющая компания больше двух месяцев задерживает собранные с граждан деньги за коммунальные услуги, не переводя их ресурсоснабжающей организации. В таком случае переход на прямые договора неизбежен. Второй вариант – когда собственники сами на общедомовом собрании решают о переходе на прямые расчеты, заранее уведомив об этом РСО, УК и региональную жилинспекцию.
Михаил Мень обратил внимание, что подобные прямым расчетам схемы работают в ряде регионов – это единые расчетные центры (ЕИРЦ). Например, в Москве большая часть платежей проходит через ЕИРЦ. В большинстве случаев эти механизмы работают достаточно эффективно, поэтому разрушать их нет смысла.
Министр отметил, что переход на прямые договора никак не отразится на добросовестных УК. С рынка уйдут те компании, которые пришли делать бизнес «не на управлении жильем, а на управлении деньгами граждан».
vesti.ru отмечают, что одна из главных причин перехода к прямым договорам именно то, что управляющие компании задерживают перечисление ресурсникам средств, собранных с жильцов. По данным Минстроя РФ, подобные долги управляющих компаний в сфере ЖКХ составляют порядка 250 млрд. рублей. При этом, собираемость платежей с граждан в сфере ЖКХ составляет свыше 88% в целом по стране.
Эксперты оценивают новую схему расчетов неоднозначно. С одной стороны, это действительно может решить проблему, когда УК намеренно не переводят собранные деньги с жильцов, делая их должниками и такие недобросовестные компании должны уйти с рынка, считает первый заместитель председателя комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам, исполнительный директор «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.
Переход на прямые договоры может быть выгоден управляющим организациям, так как они не будут ответственными за долги собственников. Что касается, стоимости коммунальных услуг, то с переходом на прямые договора, она, скорее всего, не изменится.
С другой стороны – как собственники теперь будут защищать свои интересы перед РСО в случае спорных ситуаций, как они будут доказывать РСО, что были, например, неверные начисления?
«К управляющей компании, но она, вроде, за это не отвечает. К ресурсоснабжающей организации, но она будет отвечать, что это сети в доме, и за это несет ответственность управляющая компания», — говорит Светлана Разворонева. Да и как управляющая компания будет участвовать в вопросе качества услуг, если она не сторона договора?
03.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 03.04.2020 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», предусматривающий переход к прямым отношениям между потребителями (гражданами) и ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО).
Переход потребителей на прямые договоры с РСО предусматривает следующий порядок.
1. На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД), проведенного начиная с 03.04.2020, должно быть принято решение о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники) действующими от своего имени, договоров холодного водоснабжения, водоотведения (далее – договоры) с РСО в порядке, установленном жилищным законодательством.
2. Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание собственников помещений МКД (далее — ОС), представляет (направляет) копии решений собственников и копию протокола общего собрания в РСО не позднее, чем через десять дней после проведения такого собрания (РСО не рассматривает документы, представленные иными лицами).
Копии решений собственников и копию протокола общего собрания необходимо представить по адресу: Санкт-Петербург, ул. Комсомола, д. 19, строение 1.
3. Договоры считаются заключенными со всеми собственниками одновременно с даты, определенной в решении ОС.
Срок заключения договоров может быть перенесен по решению РСО на 3 календарных месяца.
4. РСО уведомляет лицо, по инициативе которого было созвано ОС, о переносе срока заключения договоров.
Перенос срока осуществляется РСО для проведения мероприятий, направленных на получение от исполнителя (УК, ТСЖ, ЖСК) информации, необходимой для заключения договоров с собственниками помещений и начисления платы за соответствующие коммунальные услуги.
По истечении 3 месяцев договоры считаются заключенными со всеми собственниками одновременно.
Обращение каждого собственника отдельной квартиры на оформление договоров не требуется.
Заключение договора с потребителем в отношении квартиры в письменной форме не требуется.
До утверждения Правительством Российской Федерации типовых договоров, условия договоров, заключенных между собственниками помещений в многоквартирном доме и РСО, определяются в соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Для организации расчетов исполнитель (УК, ТСЖ, ЖСК) обязан предоставить РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме.
Переход на прямые отношения предусматривает сохранение расчетов между потребителями (гражданами) и исполнителем коммунальных услуг (УК, ТСЖ, ЖСК) в части платы за холодное водоснабжение на содержание общего имущества многоквартирного дома.
При наличии прямых договоров между РСО и потребителем, кроме счетов (квитанций) от РСО за коммунальные услуги, от исполнителя (УК, ТСЖ, ЖСК) потребителям будут выставляться счета (квитанции) за ресурс, который используется для содержания общего имущества многоквартирного дома, на основании ранее заключенных с ним договоров.
Ответственность за качество коммунальных ресурсов на внутридомовых инженерных системах многоквартирного дома несет исполнитель.
РСО отвечает за качество поданного ресурса на границе раздела централизованных систем и внутридомовых инженерных систем.
Семинар: «Переход на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией»
24 мая в Центре развития потребителей состоялся второй семинар по вопросам заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Большое число обращений, поступивших на телефон «Горячей линии» ОАО «ТЭК» после принятия поправок в Жилищный кодекс РФ, показало, что интерес жителей к этой теме велик. В связи с этим 17 мая Тольяттинская энергосбытовая компаниязапустила серию обучающих семинаров для населения. Их цель – разъяснить ключевые изменения в законодательстве, дающие жителям многоквартирных домов право заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов. Ведущей семинаров выступает начальник Центра обслуживания клиентов Ольга Филипповна Глякова .
Как и неделю назад все участники семинара получили памятки с описанием всех этапов процесса по заключению собственниками МКД прямого договора с РСО. Надо заметить, что эти памятки были составлены в соответствии с рекомендациями одной из статусных аудиторских компаний в сфере ЖКХ. В раздаточных материалах содержится базовая информация о том, как соблюсти все требования законодательства при проведении процедуры заключения прямого договора, начиная с момента выдвижения инициативной группы и заканчивая оформлением необходимых документов. В ходе семинара Ольга Глякова подробно прокомментировала все этапы заключения прямого договора и рассказала, что изменится для жителей при переходе на прямые расчеты с РСО.
Большой интерес со стороны участников семинара вызвало сообщение инженера группы учета Эльдара Муратова о внедрении Тольяттинской энергосбытовой компанией АИСКУЭ – автоматизированной информационной системы контроля и учета электроэнергии. Эта система позволяет дистанционно снимать и хранить показания приборов учета, а также отслеживать несанкционированные подключения к сетям дома и скачки напряжения. В конечном счете, АИСКУЭ, полностью контролирующая потребление электроэнергии внутри дома, помогает корректно производить расчет платы на общедомовые нужды – те самые пресловутые ОДН, которые вызывают так много недовольства со стороны населения. В 2020 году Тольяттинская энергосбытовая компания установила АИСКУЭ на 13 домах Автозаводского района. В настоящее время в рамках инвестиционной программы ОАО «ТЭК» подготовлен план по внедрению системы на ближайшие три года. Объем финансирования и, соответственно, объем работ будет устанавливать Министерство энергетики и ЖКХ Самарской области. В первую очередь оприбориваться так называемыми «умными счетчиками» будут дома Автозаводского района, заключившие с компанией прямые договоры.
После перехода на прямые договоры деньги будут перечисляться напрямую поставщикам ресурсов, а на счета управляющих компаний будет попадать только плата непосредственно за жилое помещение», — пояснил глава Минстроя России Михаил Мень.